Nhiều loại tín dụng cho bất động sản
Theo thông tin từ NHNN, đến ngày 15-3, dư nợ cho vay BĐS của ngành Ngân hàng tăng khoảng 2,13%, cao hơn tốc độ tăng chung tín dụng hiện nay (2,04%). Nhưng, theo Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú, trong số dư nợ BĐS này có hai lĩnh vực. Một là tín dụng vào các lĩnh vực cho các đối tượng kinh doanh BĐS, đầu cơ BĐS hay là phân khúc thị trường cao cấp, các dự án (nghỉ dưỡng, biệt thự)... Đây đều là những đối tượng được NHNN kiểm soát chặt chẽ và hạn chế, kể cả có những chế tài trực tiếp hoặc gián tiếp đối với các tổ chức tín dụng. Hai là, những lĩnh vực tín dụng đầu tư vào để giúp cho việc thanh khoản của các loại sản phẩm hàng hóa là tiêu dùng BĐS. Thí dụ nhà cho người thu nhập thấp hay là phân khúc thị trường nhà giá rẻ, nhu cầu vay sửa chữa nhà ở của người dân… được ngân hàng quan tâm, triển khai.
Việc NHNN phân chia như trên cho thấy quan điểm rất rõ ràng: BĐS tuy tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng cũng là ngành kinh tế quan trọng. Nếu BĐS đóng băng sẽ tác động lớn đến toàn nền kinh tế. Do đó, ngân hàng không thể đứng ngoài cuộc mà luôn có kiểm soát chặt chẽ phù hợp với các loại hình BĐS. Quan trọng hơn cả, chủ trương của NHNN là hỗ trợ cho người có nhu cầu thật về nhà ở. Đơn cử, sau một thời gian sốt nóng (2008 - 2010), năm 2011 thị trường BĐS đóng băng. Để hâm nóng thị trường các bộ, ngành đã hối thúc ngân hàng mạnh tay vào cuộc. Theo chỉ đạo của Chính phủ, năm 2013 ngành Ngân hàng triển khai gói tín dụng cho vay hỗ trợ nhà ở (Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng). Gói tín dụng này chỉ dành cho những đối tượng nhất định, chủ yếu là người có thu nhập thấp, người có nhu cầu thật về nhà ở. Cho đến nay chương trình này vẫn đang được Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai sau khi các quy định được sửa đổi bổ sung nhiều lần (Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội). Và gần đây nhất, ngày 1-4-2021 quy định hỗ trợ cho người có nhu cầu thật về nhà ở đã được sửa đổi bổ sung một lần nữa (Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100). Theo quy định mới, các đối tượng thụ hưởng chính sách có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội với mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà; trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70%, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay. Thời hạn cho vay theo thỏa thuận, tối đa không quá 25 năm. Lãi suất cho vay do Thủ tướng Chính phủ quyết định cho từng thời kỳ trên cơ sở đề nghị của Ngân hàng Chính sách xã hội với nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của NHTM.
Ngăn chặn rủi ro kép
Nhiều năm qua, NHNN luôn chỉ đạo tổ chức tín dụng (TCTD) nâng cao chất lượng tín dụng; tập trung phân bổ tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán...; tăng cường quản lý rủi ro đối với các dự án BOT, BT giao thông, tiêu dùng. Cùng với chủ trương này, NHNN có những quy định cụ thể, chặt chẽ nhằm kiểm soát chặt tín dụng trong những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro: áp dụng hệ số rủi ro của các khoản cho vay kinh doanh BĐS lên mức 200%; tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận vay từ bốn tỷ đồng trở lên… NHNN cũng yêu cầu TCTD ban hành quy định nội bộ về cấp tín dụng, quản lý tiền vay đối với kinh doanh BĐS; áp dụng hệ số rủi ro đối với các khoản để đầu tư kinh doanh chứng khoán là 150%... Bên cạnh đó, với sự theo dõi sát sao tăng trưởng tín dụng của TCTD, NHNN sẽ có văn bản nhắc nhở những đơn vị có dư nợ tín dụng BĐS cao. Và một trong những tiêu chí để NHNN xét cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm (có điều chỉnh phù hợp thực tế) là việc TCTD đó có đáp ứng đủ các quy định, yêu cầu về bảo đảm an toàn hoạt động hay không.
Sở dĩ NHNN phải kiểm soát chặt tín dụng BĐS bởi sự biến động của thị trường này sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và gây hệ lụy không nhỏ đến ngành Ngân hàng. Không chỉ cho vay BĐS, mà tài sản thế chấp của các khoản cho vay ở lĩnh vực khác chủ yếu đều là BĐS. Do đó, ngân hàng sẽ gặp rủi ro kép khi có biến động xấu trên thị trường BĐS.
Kinh tế đang phục hồi nhưng sức ép lạm phát bắt đầu tăng. Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, quan điểm trong điều hành lãi suất của NHNN trong thời gian tới vẫn là tạo sự ổn định. Tuy nhiên, ngân hàng cũng phải cảnh giác với những dấu hiệu tác động của kinh tế thế giới hoặc sự biến động của một số lĩnh vực khác trong nền kinh tế, kể cả việc dịch chuyển giữa các dòng vốn từ thị trường tiền tệ sang thị trường trái phiếu, thị trường vốn hoặc thị trường chứng khoán, thị trường BĐS… để điều hành chính sách lãi suất một cách hợp lý. Nếu dòng vốn giá rẻ không còn dồi dào, thị trường BĐS sẽ khó tiếp tục sôi động như hiện nay.
