Một số ý kiến cho rằng việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS phải thông qua sàn giao dịch sẽ tăng thêm tính minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, luồng ý kiến khác lại bày tỏ lo ngại làm như vậy sẽ càng đội giá BĐS.

Kỳ vọng về tính minh bạch và an toàn

Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố đề cương sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014, bổ sung thêm một số quy định mới nhằm phù hợp với thị trường hiện tại. Trong đó, Bộ Xây dựng bổ sung quy định, chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS. 

Với kinh nghiệm vừa đi mua căn hộ chung cư, anh Trần Anh Tú (tòa nhà Sun Grand Plaza, Hà Nội) khẳng định, tốt nhất nên tìm hiểu dự án quan tâm qua mạng và liên lạc với sàn giao dịch phân phối căn hộ của dự án. Các thủ tục pháp lý cũng sẽ được nhân viên sàn giao dịch hướng dẫn cụ thể. “Trước đó, tôi đã mất gần 3 tháng, đến tận các dự án để tìm hiểu, nhưng mỗi lần hỏi là một giá khác nhau rất mất thời gian” - anh Tú nói

Nhiều khách hàng đi mua nhà cũng cho biết, khi có nhu cầu mua nhà, hay tìm nhà thuê, ban đầu cũng đăng thông tin trên các trang web, thậm chí đăng tin trên báo. Rất nhiều người gọi điện thoại đến giới thiệu, nhưng cuối cùng vẫn phải thông qua sàn giao dịch thì mới mua được nhà đúng ý.

Theo tìm hiểu, khách hàng hiện muốn tìm được căn nhà ưng ý, pháp lý rõ ràng, minh bạch đều phải qua các công ty môi giới hoặc sàn môi giới BĐS có uy tín. Bản thân các khách hàng này đều than thở rằng, nếu tự đi tìm sẽ không thể tìm được những dự án có pháp lý “sạch” và nếu không may còn vướng phải các dự án “ma”.

Về việc các giao dịch BĐS phải tiến hành qua sàn giao dịch, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, BĐS là hàng hóa có giá trị cao. Thời gian qua có nhiều người vướng phải những dự án có rủi ro về pháp lý, bị lừa đảo mất toàn bộ tiền và tài sản bởi những chủ đầu tư không uy tín. Việc Bộ Xây dựng bổ sung quy định này là đang hướng đến việc lấy khách hàng làm trung tâm, lấy tính minh bạch của thị trường là căn bản.

Thực chất BĐS hình thành trong tương lai không có gì để đảm bảo. Nếu như luật hiện hành để chủ đầu tư tự bán, tự quảng cáo, khách hàng sẽ không có “bộ lọc” để lựa chọn dự án đủ pháp lý. Còn khi đưa vào sàn chuyên nghiệp, niêm yết đầy đủ thông tin từ pháp lý, chất lượng sản phẩm, các cam kết vai trò trung gian, chịu trách nhiệm tính chính xác trước khách hàng thì người mua nhà sẽ được đảm bảo về lợi ích.

“Có nghĩa là quy định đang hướng đến việc có một tổ chức đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đảm bảo tính minh bạch của thị trường, các giao dịch minh bạch và Nhà nước cũng thông qua đó để thu được thuế” - ông Đính nhấn mạnh đồng thời cho rằng, bản chất các chủ đầu tư sẵn sàng trả phí cho sàn, không phải 2% mà thậm chí 7-8% để sàn tổ chức quảng cáo bán hàng, điều này sẽ có hiệu quả hơn chủ đầu tư tự quảng cáo.

Hơn nữa, sàn giao dịch chịu trách nhiệm kiểm tra thông tin trước khi đưa lên sàn. Như vậy, quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch là hướng đến bảo vệ quyền lợi khách hàng, thị trường kết nối cung - cầu rõ ràng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Lo ngại giá nhà đội lên cao

Tuy nhiên, điều đáng bàn là hầu hết các sàn BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới chứ chưa thực hiện hết chức năng, nhiệm vụ của mình như: Báo cáo thông tin tình hình giao dịch BĐS, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS trước khi đưa vào giao dịch….

Một số sàn giao dịch nhỏ và vừa không đủ năng lực cả về tài chính và quản lý dẫn đến tình trạng không chống chọi được với những khó khăn của thị trường, do đó đã không thể tiếp tục các hoạt động kinh doanh, không thanh toán được chi phí môi giới… dẫn đến việc nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa.

Bên cạnh đó, tình trạng “ôm” hàng, “thổi giá” ăn chênh lệch gây lũng đoạn thị trường còn diễn ra phổ biến. Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo Sở Xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Như vậy, rất có thể, giá nhà sẽ bị đội lên rất nhiều nếu các hoạt động đều phải qua sàn giao dịch.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, việc thông qua sàn có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch BĐS, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

“Sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án BĐS, nhưng lại được “đặc quyền” bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu “tay không bắt giặc” là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp” - ông Châu nhấn mạnh.

Vẫn theo ông Châu, sàn giao dịch BĐS được “đặc lợi” khi được “hưởng phí giao dịch” với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp. Đây là khoản mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán BĐS, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Nhiều quan điểm cũng cho rằng, các chủ đầu tư khi ký với sàn giao dịch để phân phối sản phẩm, nhưng khách hàng tiếp cận dự án thường nhận được câu trả lời: hàng còn rất ít, nếu không mua nhanh sẽ hết hàng. Kèm với đó, các môi giới sẽ giới thiệu các sản phẩm khác cùng với giá chênh nhất định. Như vậy, chỉ có người mua là bị thiệt.