Ý kiến về bảng giá đất mới, nhiều người dân cho rằng, đơn giá đất ở theo giá thị trường họ không phản đối. Tuy nhiên, thành phố cần cân đối tỷ lệ thu tiền sử dụng đất sang đất ở đối với cá nhân, hộ gia đình bởi nếu cào bằng có thể ngân sách càng thất thu vì vượt sức của người dân, nhiều người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ dừng lại. Người có nhu cầu mua bất động sản để đầu tư cũng sẽ chùn tay vì giá tăng quá cao. Không những thế sẽ phát sinh tình trạng sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép, phát sinh tiêu cực hơn vì giá trị quá lớn.
Anh Nguyễn, một người dân tại TP.HCM nói, điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp thực tế, nhằm kiểm soát việc đầu cơ bất động sản, sử dụng hiệu quả quỹ đất ai cũng đồng tình ủng hộ, nhưng tăng cái vèo lên 10 - 20 lần thì không phù hợp với thu nhập của người dân hiện nay. Do đó cần phải xem xét điều chỉnh, phải làm sao cho phù hợp với thu nhập thực tế chứ làm chính sách xong mà hầu như người dân không tiếp cận được luôn thì không ổn.
Một người dân khác cho biết có 78m2 đất trong khu dân cư hiện hữu, vì không có tiền nên chưa chuyển đổi mục đích lên thổ cư. Đến giờ, tiền sử dụng đất từ 200 triệu nhảy vọt lên gần 3 tỉ đồng thì việc chuyển đổi càng trở nên xa vời, quá tầm tay anh. "Thành phố nên có chính sách thu tiền sử dụng đất phù hợp cho hộ gia đình cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích để ở, đất trong hạn mức cho phép khác với đất làm dự án", người này nói.
Theo các chuyên gia, điều 159 luật Đất đai 2024 quy định: Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 là bảng giá đất được lập theo phương pháp định giá theo giá thị trường. Thế nhưng dự thảo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lại tính theo giá thị trường để điều chỉnh giá đất cho bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2025 là không đúng với tinh thần của luật Đất đai 2024.
Minh chứng là UBND TP Hà Nội vừa điều chỉnh hệ số K áp dụng vào 29.7.2024 còn Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM điều chỉnh bảng giá 2020 - 2025 thì phải trong khung giá vì bảng giá này bị điều chỉnh bởi khung giá. Khung giá chỉ bỏ với bảng giá 1/1/2026 trở đi. Nếu bỏ qua khung giá mà cho phép áp giá theo giá thị trường cao hơn cả khung giá, thì quy định cho giá 2020 - 2025 hiệu lực tới 31/12/2025 là vô nghĩa, không còn là điều chỉnh nữa mà là thay luôn bảng giá mới.
Chi phí mua nhà ở trở nên đắt đỏ hơn
ThS. Nguyễn Chí Hiếu, Phó trưởng khoa Kế toán - Kiểm toán (Trường Đại học Kinh tế - Luật) cũng cho rằng, theo đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, giá đất tại TP.HCM sẽ tăng trung bình 7 lần so với mức giá hiện tại (theo Quyết định số 02/2020), cá biệt có một số tuyến đường tăng đến 50 lần. Việc này sẽ mang đến những ưu điểm và bất lợi cho các bên có liên quan tại TP.HCM.
Trong đó những ưu điểm có thể thấy như: Giá đất tăng giúp tăng thu ngân sách từ các khoản thuế và phí liên quan đến đất đai như thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế đất phi nông nghiệp và phí trước bạ. Việc điều chỉnh giá đất tiệm cận với giá thị trường giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của tài sản đất đai, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Giá đất tăng có thể làm giảm tình trạng đầu cơ đất đai, vì chi phí mua đất sẽ cao hơn, khiến việc giữ đất để đợi tăng giá trở nên ít hấp dẫn hơn. Giá đất cao có thể thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản một cách bài bản hơn, tăng cường cơ sở hạ tầng và dịch vụ, góp phần phát triển đô thị bền vững.
Tuy vậy, những bất lợi có thể kể đến như người dân sẽ phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn khi muốn mua đất hoặc nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình. Giá đất tăng cao làm cho chi phí mua nhà ở trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, đặc biệt là những người trẻ hoặc gia đình mới. Các doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí thuê đất và mặt bằng cao hơn, ảnh hưởng đến lợi nhuận và có thể dẫn đến việc tăng giá hàng hóa và dịch vụ, gây áp lực lạm phát. Sự tăng giá đột ngột có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường bất động sản, với sự tăng giá quá nhanh có thể tạo ra bong bóng bất động sản, dẫn đến các rủi ro tài chính và kinh tế.
"Để tận dụng tối đa các lợi ích và giảm thiểu các bất lợi, cần có các chính sách hỗ trợ đi kèm, như chính sách nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn mua nhà cho người thu nhập thấp và các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản để ngăn chặn đầu cơ và bong bóng. Đặc biệt, Nhà nước cần thay đổi ngay chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (luật số 48/2010/QH12) đã thực hiện hơn 12 năm với nhiều quy định nay đã lạc hậu so với thực tế. Loại thuế này sẽ tạo ra sự "tổn thương" rất rõ ràng đến mọi hộ gia đình tại TP.HCM khi giá đất tăng. Bởi lẽ, "bỗng dưng" họ phải nộp thuế tăng lên 7 - 50 lần so với hiện tại. Đây là gánh nặng không hề nhỏ", ông Hiếu phân tích.
