Mất cân bằng trong phân bổ dự án

“Tôi đã sống và làm việc tại Hà Nội hơn 10 năm, đến nay gia đình 4 người vẫn phải thuê trọ trong một căn phòng rộng 15m2. Muốn mua một căn hộ NƠXH nhưng không tìm được dự án, có thời điểm tìm được thì lại không được chấp thuận hồ sơ xét duyệt đối tượng đủ điều kiện và hồ sơ vay vốn ưu đãi. Đã có lúc tôi tính đến việc đi vay vốn ngân hàng thương mại để mua nhà nhưng ở thời điểm này tôi không dám nghĩ đến nữa, chỉ mong công ty không cắt giảm công việc là may rồi” – anh Hoàng Quân (quê Yên Bái), hiện là công nhân Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Đông Anh, Hà Nội) chia sẻ.

Trường hợp của anh Hoàng Quân chỉ là một trong số hàng trăm nghìn người lao động ở đô thị không đủ khả năng tạo lập về chỗ ở, nhất là giai đoạn thị trường nhà đất nhiễu loạn như hiện nay. Những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh nhưng với nguồn thu nhập ít ỏi, công nhân và người lao động, đặc biệt là nhóm lao động trẻ chưa thể tự giải quyết nhu cầu về nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, khoảng 1/3 cư dân tại đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh gặp khó khăn về nhà ở, trong đó 90% người thuộc lứa tuổi 18 - 35 không có nhà.

Trước những khó khăn trên, Đảng, Nhà nước đã dành nhiều chính sách ưu đãi để phát triển NƠXH, trong đó Nhà nước giữ vai trò chủ lực đối với việc cung ứng nguồn tài chính dành cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Nhìn nhận một cách khách quan, điều đó đã tháo gỡ phần nào khó khăn về nhà ở mà người nghèo không thể tự giải quyết được, nhưng quá trình triển khai đã nảy sinh nhiều bất cập về cơ chế lẫn cách thức thực hiện.

Đầu tiên là sự mất cân bằng đối với việc phân bổ số lượng dự án NƠXH và nhà ở thương mại. Cụ thể, tính đến thời điểm hiện tại, cả nước có trên 2.300 dự án nhà ở thương mại với hơn 1.100 dự án đang triển khai xây dựng nhưng chỉ có 355 dự án NƠXH (bao gồm đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai). Từ đầu năm 2022 đến nay, cả nước có 36 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới nhưng NƠXH chỉ thêm 13. Từ những con số trên thấy rằng, việc phát triển NƠXH vẫn chưa được quan tâm đúng mức, đúng với nhu cầu cấp bách trong xã hội.

“Vấn đề quy hoạch 20% diện tích trong dự án nhà ở thương mại cho NƠXH cũng nảy sinh bất cập, chủ đầu tư sẵn sàng nộp tiền sử dụng đất để thay thế, dẫn tới quy định không thể thực hiện được. Nếu có làm được thì hình thức này sẽ làm cho NƠXH bị phân mảnh và tăng tính bất bính đẳng, phân biệt đối xử với người nghèo vì trong cùng một dự án có hai loại hình chất lượng khác nhau” – KTS Thái Linh, Viện Quy hoạch Xây dựng miền Nam nhìn nhận.

Nan giải bài toán về vốn

Ở Việt Nam, NƠXH là một sản phẩm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, do được sử dụng ngân sách để đầu tư xây dựng, sau đó bán cho người lao động, người thu nhập thấp với mức giá ưu đãi. Nhưng nguồn vốn cho NƠXH là vấn đề vô cùng nan giải, chưa thể tháo gỡ.

Mặc dù từ đầu năm 2022 đến nay, Bộ Xây dựng đã tích cực vào cuộc, xét duyệt hồ sơ cho 24 dự án với tổng nguồn vốn vay từ ngân sách Nhà nước trên 7.500 tỷ đồng, thì mục tiêu NƠXH giai đoạn 2010 – 2020 (12,5 triệu mét vuông sàn) cũng mới chỉ đạt khoảng 62% (bao gồm cả dự án đang triển khai và đã hoàn thành).

Đáng chú ý, sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013 – 2016 được giải ngân hết, việc bố trí nguồn vốn cho phát triển NƠXH cả giai đoạn 2016 – 2021 chỉ được bổ sung thêm trên 3.100 tỷ đồng, trong tổng số 9.000 tỷ đồng nhu cầu trong giai đoạn này, đáp ứng khoảng 35% nhu cầu vốn. Giai đoạn 2016 – 2021, không có bất cứ tổ chức tín dụng nào được chỉ định bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay NƠXH nên không có chủ đầu tư nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Đến tháng 10/2022, cả nước giải ngân được 2.306 tỷ đồng cho 6.673 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo quy định của Nghị quyết số 11/NQ-CP. Nhưng đây chủ yếu là khách hàng của những dự án đã triển khai xây dựng từ trước đó, mà không phải là khách hàng của dự án mới được cấp phép.

“Những bất cập trong quá trình phát triển NƠXH ngoài việc liên quan đến quy định về luật còn vướng mắc, còn do ngân sách T.Ư chưa bố trí đầy đủ nguồn vốn để thực hiện chính sách ưu đãi. Nhiều địa phương, DN chưa thực sự quan tâm đến vấn đề nhà ở cho công nhân, người lao động” – Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.

Cần chính sách đặc thù

Tại hội thảo “Cơ chế chính sách cho vấn đề NƠXH theo quan điểm liên kết vùng” được tổ chức tại TP Hồ Chí Minh mới đây, các chuyên gia, nhà quản lý đã đi sâu vào phân tích, đưa ra giải pháp về vấn đề quy hoạch phát triển NƠXH. Đối với vấn đề quy hoạch 20% diện tích đất dự án nhà ở thương mại dành cho NƠXH, theo KTS Nguyễn Đình Sáu, đây là quy định xuất phát từ quan điểm bình đẳng nhưng thực tế lại chưa thấy được mức độ bình đẳng.

“Người thu nhập thấp và người giàu có nhu cầu sống khác nhau, nếu áp đặt để sống chung một khu là không phù hợp. Vì vậy việc cho phép quy đổi thành tiền đối với 20% diện tích nhà ở thương mại để nộp vào ngân sách Nhà nước, toàn bộ số tiền ấy dùng để xây dựng NƠXH, như thế mới thực sự là tôn trọng, san sẻ đối với người thu nhập thấp ” – KTS Nguyễn Đình Sáu nói.

KTS Thái Linh - Viện Quy hoạch Xây dựng miền Nam thì cho rằng, với sự phát triển mạnh mẽ của của các đô thị lân cận với đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã xuất hiện tính liên kết vùng để hình thành khu vực cùng phát triển, hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ giải quyết bài toán đi lại. Từ đó, có thể xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở tại những khu vực vùng ven, để giảm tải áp lực cho đô thị lớn. Nhà nước cần phải quan tâm, xây dựng chính sách về nhà ở tại những vùng giao thoa như vậy.

Để giải quyết vấn đề nguồn vốn cho NƠXH, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước cần nới rộng quy định cho chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Đồng thời tạo điều kiện để người mua, thuê mua NƠXH được tiếp cận nguồn vốn vay dễ dàng hơn.

Hiện nay, Quốc hội đã thông qua gói tín dụng 15.000 tỷ đồng để thực hiện chính sách ưu đãi NƠXH. Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN cho phép các Ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua NƠXH. Bởi vì với quy định hiện nay, cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH với điều kiện phải gửi tiết kiệm tại đây trong 12 tháng.

"Các địa phương tập trung tháo gỡ những thủ tục hành chính bên cạnh việc thực hiện đấu thầu khu đất công được quy hoạch làm NƠXH” – ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.