Ngay trước phiên thảo luận, Bộ TN-MT, cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Đất đai sửa đổi đã gửi đến đại biểu Quốc hội (ĐB) báo cáo dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến của ĐB thảo luận tại tổ đối với dự thảo luật này. Trước đó, điều 158 dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất; nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất.

Thảo luận tại tổ, nhiều ý kiến đề nghị rà soát, quy định chi tiết các phương pháp định giá đất vào ngay trong dự thảo luật này, vừa quy định nguyên tắc, vừa quy định phương pháp định giá đất để cả Quốc hội thảo luận.

Theo báo cáo tiếp thu, cơ quan chủ trì soạn thảo dự kiến bổ sung 3 điều vào dự thảo Luật, quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật. Bao gồm: so sánh trực tiếp, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, luật hóa các quy định cụ thể về cách thức, nội dung, điều kiện áp dụng, trình tự thực hiện định giá đất đối với 3 phương pháp định giá đất nhằm rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, đảm bảo tiến độ định giá giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai.

Quy định về lựa chọn áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính minh bạch, tính chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất.

Thảo luận tổ, có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư và cho rằng nên có tính kế thừa đối với phương pháp thặng dư vì phương pháp này đang được sử dụng tương đối phổ biến và hiệu quả. Loại ý kiến này đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu và có đánh giá nguyên nhân, lý do bỏ phương pháp thặng dư. Đề nghị phải có nghị định hướng dẫn các phương pháp định giá đất để nó mang tính chất tương xứng và Quốc hội cũng có thể kiểm soát được trong vấn đề thực hiện các điều khoản dự án luật.

Về nội dung này, cơ quan soạn thảo báo cáo, căn cứ kết quả theo dõi áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn, trên cơ sở ý kiến của các địa phương, cơ quan soạn thảo thấy rằng, phương pháp thặng dư có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như doanh thu phát triển (thời gian bán hàng, tiến độ bán hàng, tốc độ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy…) và chi phí phát triển (thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro và chi phí vốn… trong khi thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ để giả định, tính toán.

Việc tính toán phức tạp, khó khăn trong tổ chức thực hiện và kết quả định giá đất có sai số lớn. Hơn nữa, trên thực tế, đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch. Do đó, cơ quan soạn thảo đề nghị không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, báo cáo nêu.