Quá nhiều lỗ hổng của thị trường BĐS

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhìn chung, 2023 là một năm đầy “vất vả” với thị trường BĐS Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt ngoi lên, siết chặt khiến thị trường bị lao đao, điêu đứng.

“Khoảng thời gian này là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó”, VARS nêu.

Đơn vị này cho rằng 2023 là năm bùng phát của căn bệnh “khó khăn” của thị trường BĐS Việt Nam, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu khởi phát kể từ tháng 5.2022.

“Đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều lỗ hổng trong phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi; sức khỏe nội tại của doanh nghiệp (DN) BĐS Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao”, báo cáo nêu.

VARS nhấn mạnh, 2023 qua đi, để lại khá nhiều dấu ấn không mấy tốt đẹp đối với thị trường BĐS Việt Nam.

Đây là năm tiếp theo ghi dấu nhiều “cuộc chia ly”. Năm 2023 có 1.286 DN giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021). 3.705 DN BĐS ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số DN BĐS thành lập mới là 4.725, giảm 45%.

Tuy nhiên, trong năm 2023 đã có 2.270 DN BĐS quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%. Hàng nghìn người, đơn vị môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Đây cũng là năm chứng kiến nhiều phi vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.

Ngoài ra, rất nhiều vấn đề mang tính nghịch lý trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Ví dụ, phân khúc BĐS cần thì không có, phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân thì tồn kho; nhà ở xã hội nơi "cháy hàng", nơi “ế chỏng chơ”; ngân hàng thì thừa tiền, DN lại thiếu vốn...

Tuy nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng, nhưng thị trường BĐS giống như chiếc lò xo bị kéo quá giới hạn đàn hồi. Khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường BĐS Việt Nam không phải là điều dễ dàng và cần phải có đủ thời gian.

“Mặc dù không muốn, nhưng chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận rằng sau bao cố gắng, nỗ lực thì niềm tin và hy vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam ở thời điểm cuối năm 2023 đã không đạt như kỳ vọng. Tuy có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng điều đó chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước sang giai đoạn bình thường mới”, VARS nhấn mạnh.

Theo đó, đơn vị này cho rằng đã đến lúc phải thay đổi lại định nghĩa, để hiểu rằng “hồi phục” là cả một quá trình chứ không chỉ là “kết quả”.

Doanh nghiệp cần quyết liệt tái cấu trúc

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng năm 2022-2023, DN BĐS gặp nhiều khó khăn về vốn. Không chỉ dòng vốn từ trái phiếu tín dụng, tín dụng ngân hàng khó khăn, mà dòng vốn huy động từ khách hàng cũng ít ỏi.

“Các DN BĐS gặp khó khăn trong bán sản phẩm của mình từ năm 2022 đến nay. Do đó, các DN cần phải chú trọng tái cấu trúc theo yêu cầu của thị trường, hạ giá thành để có thể bán được các sản phẩm, quay vòng vốn”, ông Thịnh nói.

Cũng theo ông Thịnh, tháng 3.2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 nhằm nới rộng một số các điều kiện để giúp các DN có thể phát hành trái phiếu. Từ đó, việc phát hành trái phiếu tín dụng đã quay trở lại. Tuy nhiên, việc tạm ngưng một số quy định của Nghị định 65 tại Nghị định 08 đã hết thời hạn áp dụng, các DN buộc phải tuân thủ các điều kiện khá chặt chẽ. Điều này mang đến không ít áp lực cho doanh nghiệp, nhất là một lượng lớn trái phiếu sắp đáo hạn trong năm 2024.

Về tín dụng ngân hàng, theo ông Thịnh, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu vẫn là nguồn vốn tín dụng ngân hàng với tỷ lệ khoảng 70%. Vì vậy, việc Chính phủ tháo gỡ những khó khăn cũng như các ngân hàng đưa ra các gói hỗ trợ về lãi suất, hỗ trợ về tài chính đang trở thành một trong những yêu cầu bức thiết. Từ đó giúp nguồn vốn vào thị trường BĐS trở lên trôi chảy hơn.

Tuy nhiên, bản thân các ngân hàng cũng là các DN nên mục đích của họ vẫn là lợi nhuận. Vì vậy, họ vẫn đặt ra các điều kiện mà các DN BĐS muốn vay vốn thì buộc phải đáp ứng các yêu cầu đó.

TS Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng bước sang năm 2024, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực, cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

Theo ông Phong, thời gian tới, để đảm bảo an toàn, tạo sự đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ.

Tiếp đó, cần sự chung tay của tất cả các bên, nhất là cơ quan quản lý, tổ chức phát hành và đơn vị trung gian và trái chủ; tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch nhanh chóng cho các nhà đầu tư sau khi thực hiện phát hành xong.

“Bản thân các DN BĐS cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán”, TS Nguyễn Minh Phong nhìn nhận.